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核心观点
1.储物需求拉升与配套设施升级助推迷你仓行业发展
艾媒咨询分析师认为，随着城市房价上升，人均居民可居住面积不断下降，但个人购买力在上升，因而会购买更多物品，这就产生了储存闲置物品的需求。
此外，迷你仓行业配套服务的发展，都在推动迷你仓行业的发展。数据显示，2020年，中国迷你仓行业市场规模达到11.4亿元。
2.迷你仓用户主要分布在一二线城市，服务集中个人生活场景
iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，当前有37.4%的受访网民体验过迷你仓服务，其中用户主要是东部沿海地区一二线城市中的中等收入人群，且以男性用户为主。
此外，迷你仓服务主要应用于生活场景，用户偏向于储存文件、书籍和闲置物品，因而安全性是用户选择迷你仓的首要考虑因素。
3.中国迷你仓行业挑战不容忽视，但发展前景依然广阔
艾媒咨询分析师认为，与国外迷你仓相比，当前中国迷你仓服务更多是偶发性需求，导致业务体量小并且分散。
此外，迷你仓行业是重资产模式，因而城市房价上涨容易导致前期固定资产投入越较大，投资回报周期拉长。但总体来看，随着国内城市化程度的不断加强，迷你仓储这种新型的都市存储服务必将成为中国市民追求简约生活的新选择和必选项。
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迷你仓的定义及分类
迷你仓(mini storage)也叫自存仓(self storage)，个人仓储行业是仓储行业的细分，特指为个人、家庭或小微企业提供仓储服务的行业总称，在中国大陆方兴未艾。
个人仓储行业的从业者，从服务类型上划分，可分为自助式仓储(固定地点)和全托管仓储(含移动运输服务);从仓储形态上划分，可分为迷你仓式(分隔整租空间)和容器式(搭建大型箱体)。
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中国迷你仓行业发展历程
迷你仓在中国大陆最早出现于2007年至2008年之间，在内地已经发展了11年，期间迷你仓经过了漫长的摸索阶段，从迷你仓只在北上广深出现的萌芽期，到内地迷你仓网点向内陆扩大、第一家迷你仓及企业上市的成长期，并正在向高速发展期迈进。
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驱动力：房价高+购买力旺盛
2020年11月，中国住宅房地产市场连续第33个月发生上涨，其中全国100个城市新建住宅平均价格为15755元/平方米，全国100个城市二手住宅平均价格为15448元/平方米，一二线城市房价坚挺，买不起房仍是大多数市民的痛点。
此外，随着居民可支配收入的提升，人们的购买力越来越旺盛，会产生更多的储物需求，因而在没有个人住宅的情况下，更多人会选择迷你仓进行物品仓储，从而利好行业发展。
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行业市场规模及预测
相对于国外市场，中国迷你仓行业发展仍处在较低的阶段。数据显示，2020年中国迷你仓行业市场规模为11.4亿元，同比增长28%，预计2021年有望增至14.0亿元。
艾媒咨询分析师认为，迷你仓行业作为新兴行业，它的发展符合城市功能服务细分的发展趋势，具有较大的发展潜力。未来，随着迷你仓行业需求和观念上两大难点的逐步解决，中国迷你仓行业的红利将逐步释放。
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竞争格局
截至2020年11月，中国迷你仓用品企业数量为353家，其中注册资本在500万元以下的迷你仓企业数量最多，共有270家，占迷你仓企业总数的76%。
注册资本在5000万以上的企业数量次之，共37家。注册资本在500-1000万的企业数量最少，仅有19家。艾媒咨询分析师认为，迷你仓的经营模式主要是总包分租，只有少数的场地属经营者的自有物业，属于轻资产的经营模式。
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用户分析
数据显示，超五成的用户已体验过迷你仓。其中，37.4%的用户“现在已在体验，未来也会有需求”，值得一提的是，45.1%的用户尽管“现在无需求，但未来可能会有需求”，对于迷你仓企业来说，迷你仓市场发展潜力较大，用户的消费需求还有待发掘。
相较而言，小空间迷你仓更受用户欢迎。数据显示，选择仓储空间在0.1-0.5立方米的用户占比为47.0%，选择20以上立方的用户占比仅为2.6%。
艾媒咨询分析师认为，从迷你仓用户主要使用场景及投放物品来看，迷你仓的存储空间规格基本上符合现实需求，未来，迷你仓平台及企业可加大小规格迷你仓的投放力度。
数据显示，2020年，中国迷你仓用户使用满意度调查中，超四成用户表示“一般”，“比较满意”占比为30.8%，22.3%的用户认为“十分满意”。
艾媒咨询分析师认为，当前，迷你仓在国内还处于稳步发展阶段，普及度有待加强，同时，当前的迷你仓用户还面临着安全性能不足，价格过高以及存放不够便捷等痛点，有待平台及企业进一步解决。
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案例分析
1.京小仓
京小仓是京东物流旗下专门为个人和企业提供专业存储服务的迷你仓服务产品，于2019年9月正式上线，该产品可以满足日常生活用品、临时寄存物品等多种存储需求，，同年10月推出了重点针对企业用户的“包仓服务”，将业务范围扩展到B端。
2.迷你仓
2016-2020年间，迷你仓营业收入稳步增长，2020年上半年迷你仓营业收入达17.2百万元，同比增长5.1%，然而，迷你仓净利润连年亏损，2020年上半年净利润为亏损100万元。
艾媒咨询分析师认为，迷你仓营业收入规模实现稳定增长，但企业业务扩张过快，新产品线、新店铺运营需投入较多前期成本费用，同时，需要时间推动新产品、新店铺推广及提高大众接受程度。
3.迷你考拉仓
迷你考拉仓主要在北京、上海、广州、深圳及杭州城市设有门店。在个人客户方面，迷你考拉仓选址直接入驻小区内部，缩短消费者与迷你仓之间的距离，打造真正意义上的除家之外的“第二空间”。此外，迷你考拉仓也同样吸纳企业用户。
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行业发展现状总结
1.中国迷你仓行业持续稳健发展
中国迷你仓市场在不断成熟和市场知名度在不断扩大，迷你仓行业整个行业发展的成熟度、行业整体规模、新店开业数量、总体仓储容积增加、仓库设施的升级、自助仓运营管理的提升、智能化还是市场渗透率等都有一个质的提升。
2.行业进入多业态发展的阶段
在经过前期照搬国外和西方模式的基础上，国内迷你仓行业的佼佼者开始探索更适合中国市场和中国市民需求的新形势的中国特色的中国式迷你仓服务新模式，并开发出了更多中国特色的储物新产品，新服务，这些都将真正的解决广大中国市民的储物需求。
3.中国迷你仓行业发展困境分析：偶发性需求
迷你仓在国外是为空间狭小的用户提供物品寄存方案，一般都有长期的固定的用户，国内是为临时所需客户提供物品寄存方案，只是“偶发性”的需求，而不是国外的“刚需”，偶发性的需求，无法保证业务的稳定和持续性，自然在业务体量上就很小，也容易分散。
艾媒咨询分析师认为，造成这种现象的主要原因是中国与美国的文化和政策的差异性，另外尽管市场上有需求，但要彻底打开市场，还需花一定的时间及资金投入和一段时间的市场培育期。
4.中国迷你仓行业发展趋势分析：品牌化运作
随着每个城市迷你仓企业的增多和市场竞争日益激烈，迷你仓储企业进一步经营连锁化、品牌化、标准化是未来的发展趋势，不少物流品牌看好迷你仓的发展前景，稳步推进迷你仓投放布局。
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